物业服务不到位，能拒交物业费吗

“我们小区好多业主收到了律师函，我们要怎么处理？”长沙望城区珠江东方明珠小区几百名业主因为拖欠物业费收到了物业的律师函。收到催交物业费的律师函怎么办？哪些情况可以拒交物业费？

(资料图片仅供参考)

拒交物业费收到律师函业主应积极应对

“我们小区物业不给力，加上开发商之前遗留的一些问题，我们业主确实不太愿意交物业费，因此我和一些业主收到过律师函。”长沙市开福区洪山路某小区业主汪女士表示。就在5月21日，由于当天长沙刮大风，小区1栋外墙大面积脱落，砸在车库入口以及人行道上，“还好当时没有人经过，而这并不是小区第一次外墙脱落了。”

“小区问题频出，业主反应强烈，但是物业并没有改善，这让我们很抵触，不想交物业费。物业直接委托律师给我们发了律师函，催交物业费。”汪女士说，遇到这种情况业主们都不知道该怎么处理。如果物业真的起诉，又应该怎么维权。

对此，湖南木枫律师事务所李容律师表示，业主收到催交物业费的律师函，可以先跟物业沟通，指出物业服务的不足，提出让物业公司对物业费用打折的意见，尽量避免走到诉讼程序。如果确实不愿意交物业费，物业公司又起诉了，业主应该积极应诉。如果因为物业服务不到位没有交纳物业费，可在答辩时陈述自己欠交物业费的理由，并提交相关证据。

在一些法院已经判决的类似案例中，如果业主能举证证明物业公司没有按照合同约定提供物业服务，同样可向法院提出减少相应物业费、不支付违约金等意见。法院审查后认为确实是物业服务不到位，会对业主应交纳的物业费用酌情减少。“有些业主消极应诉，甚至无正当理由不到庭，这种情况对自身很不利，法院很可能会依据物业服务合同判决业主支付物业费及违约金。”李容提醒。

物业服务不到位能拒交物业费吗

近日，湖南高院微信公众号对拒交物业费的多种情况进行了解析。如果物业公司提供的物业服务不到位，业主可要求物业公司按约定履行物业服务，也可向政府相关职能部门进行反映、投诉。如因物业安保等方面不到位给业主造成损失的，业主可向物业公司主张赔偿损失等违约责任。如果多数业主对物业服务不满，则可以召开业主大会炒物业公司“鱿鱼”。

法官介绍，有业主认为房子没入住就可以不交物业费，实际并不是。小区物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当交纳相应的物业费，但空置房业主可主张按不超过90%交纳。实践中，部分物业服务合同对空置房的物业费有相应的减免约定，此种情形下，业主可主张按约定减免。同样道理，如果物业垃圾清理不及时、路灯坏了没及时维修，业主也不能以此为由拒交物业费。

法官提醒，业主作为享受物业服务的权利人，针对物业服务中存在的瑕疵和不足善意地提出意见和建议，物业公司应当积极地跟进、妥善及时地解决，提高自身的管理水平和服务质量；同时，业主作为交纳物业服务费的义务人，应当及时足额交纳物业服务费，保证小区公共设施得到有效维护和保养，保障物业公司工作的有序开展。如果确实因为物业服务存在重大瑕疵而导致整个小区陷入无序的状态，业主可以通过合法途径维护自身的权益，以不交物业服务费的方式对抗，势必让物业公司基本服务的开展失去资金支持，最终损害全体业主的整体利益。

（湖南工人报虢灿）

来源：中工网

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