久期财经讯，5月5日，穆迪将大连万达商业管理集团股份有限公司（Dalian Wanda Commercial Management Group Co., Ltd.，简称“万达商业”）的公司家族评级（CFR）从“Ba1”下调至“Ba2”。

穆迪还下调了以下评级：

•万达商业地产(香港)有限公司（Wanda Commercial Properties (HK) Co. Limited，简称“万达香港”）的公司家族评级从“Ba3”下调至“B1”；和

【资料图】

• Wanda Properties Global Co. Limited、万达地产海外有限公司（Wanda Properties Overseas Limited，简称“万达地产海外”）和Wanda Properties International Co. Limited发行的债券的高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”。

Wanda Properties Global、万达地产海外和Wanda Properties International是万达香港的全资子公司。受评债券由万达香港担保，并得到万达商业、万达香港和债券受托人之间的维好协议及股权回购承诺函支持。

所有评级处于评级进一步下调观察名单。与此同时，穆迪将评级展望从稳定调整为评级下调观察名单。

“评级下调反映了我们对万达商业流动性和治理风险增加的担忧，因为其流动性缓冲减少，融资渠道减弱，以及与最大股东大连万达集团股份有限公司（Dalian Wanda Group Co., Ltd.，简称“大连万达集团”）的关联方交易增加。穆迪分析师Alfred Hui表示：“如果物业管理子公司无法在2023年底前上市，该子公司Pre-IPO巨额融资回购义务将给公司增加流动性压力”。

Hui补充称：“列入评级下调观察名单反映了万达商业恢复融资渠道的能力存有不确定性，以及该公司对大连万达集团的传染风险敞口所产生的财务影响”。

评级理据

穆迪认为，因为万达商业的流动性缓冲减少，融资渠道减弱，其信用状况已经恶化，不再支持其之前的“Ba1”CFR。鉴于与母公司大连万达集团的联系增加，其对母公司的治理和传染风险也有所上升，这反映在更高水平的关联交易上。

万达商业对其母公司集团房地产开发子公司的应收账款从截至2022年6月底的21亿元人民币增至截至2022年底的136亿元人民币，这消耗了万达商业的内部现金来源。万达商业的现金总额从同期的342亿元人民币大幅下降至217亿元人民币。

尽管截至2023年3月，该公司通过新借款获得现金约为305亿元人民币，但尚不确定该公司能否保持稳定的融资渠道。

此外，由于截至2023年3月，如果商业物业管理子公司珠海万达商管商业管理集团股份有限公司(Zhuhai Wanda Commercial Management Ltd.，简称“珠海万达商管”)IPO没有取得实质性进展，考虑到其估计高达360亿元人民币的短期债务，万达商业的再融资风险将加剧。2021年万达商业完成了对珠海万达商管380亿元人民币的Pre-IPO融资。如果珠海万达商管无法在2023年底前完成IPO，其战略投资者有权行使回售权，并要求万达商业回购资本。

万达商业的所持现金和短期投资，以及主要来自稳定租金收入的经营现金流，可以覆盖其12个月的资本支出和到期债务以及回购义务。然而，如果该公司无法筹集足够的新融资来覆盖这笔支出，其流动性将大幅减弱，这反过来又会削弱其财务灵活性。

万达商业关联方交易水平提高也引发了市场对万达商业治理实践和针对现金漏损风险的内部控制的担忧。

此外，穆迪指出，大连万达集团的部分融资设有与珠海万达商管IPO相关的预付款条款。母公司解决债务偿还能力方面遭遇任何困难都可能对万达商业的流动性和融资渠道产生溢出影响。

万达香港CFR被下调，是在其母公司万达商业评级下调后进行的，万达香港的评级基于母公司支持而上调了两个子级，下调反映了该公司的流动性疲软。

考虑到万达香港由万达商业100%所有，由母公司完全控制，同时也是万达商业主要的境外投融资平台，以及万达商业过往向万达香港及时提供资金支持的记录，穆迪预计其将获得万达商业的支持。

万达香港的独立信用状况受到其经营规模小、酒店业务季节性和波动性经营条件的影响、流动性弱、独立信用状况的信用指标弱以及股权基础薄弱的限制。母公司的运营和资金支持缓解了上述短板。

就环境、社会和治理（ESG）考虑因素而言，万达商业的信用影响评分（CIS）为4，这表明该评级低于没有ESG风险敞口时水平，这是由治理风险的高敞口所驱动。这反映了万达商业激进的财务和风险管理，因为如果不能在指定的时间内完成子公司上市事宜，Pre-IPO融资的回购义务相当庞大。该因素还考虑了以所有权集中为特征的董事会结构，这表明来自最大股东的影响可能会实质性地改变其财务政策和战略。治理风险还考虑到其复杂的组织结构，透明度低，以及关联方交易增加，这可能会导致所有权集中的资金漏损。

万达香港的CIS-4表明，由于治理风险敞口较高，该评级低于没有ESG风险敞口时水平。这考虑到万达香港的民营公司地位、公司透明度低以及万达商业的治理风险评估。

可能引起评级上调或下调的因素

穆迪将观察万达商业（1）维持正常运营的能力；（2）管理其流动性和再融资风险以及恢复正常融资渠道的能力；（3）与大连万达集团相关的传染风险的敞口和影响，以及（4）控制和监督关联方交易的治理实践。

若发生以下情况，穆迪可能确认万达商业的评级：（1）保持正常运营；（2）令人满意地管理其流动性和再融资风险，同时恢复其融资渠道；以及（3）一个健全有效的关联方交易治理框架和内部控制机制，这反过来可以降低其现金漏损和与母公司相关的传染风险。

然而，若发生以下情况，穆迪可能会下调该公司评级：穆迪评估（1）万达商业的运营、治理实践、流动性或融资渠道减弱；或（2）公司与母公司相关的传染风险仍处于较高水平。

同时，如果万达商业的评级得到确认，穆迪可能会确认万达香港的评级。

另一方面，如果万达商业的评级被下调，穆迪可能会下调万达香港的评级。

若发生以下情况，穆迪也可能下调万达香港的评级：（1）万达香港的独立信用状况恶化；（2）万达商业稀释其在该公司的所有权；或（3）其对万达商业的战略和经济重要性下降。

大连万达商业管理集团股份有限公司在中国从事商业地产开发和运营。截至2022年底，该公司在中国经营427家零售购物中心，总建筑面积为6560万平方米。

截至2022年12月31日，大连万达集团股份有限公司持有万达商业44.31%的股权。截至当日，大连万达集团董事长王健林也直接和间接持有该公司52.5%的股份。

万达商业地产(香港)有限公司是万达商业的主要境外投融资平台。该公司的主要资产包括在香港特区上市的万达酒店发展有限公司（Wanda Hotel Development Company Limited，简称“万达酒店发展”，00169.HK）65.04%的股权。

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