投资摘要：

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每周一谈：物企非住业态赛道延伸之IFM

IFM（Integrated Facility Management）为综合设施管理，是将工作空间所需的物业资产、家具设备、工作流程和人员等要素整合在一起进行管理的综合性空间服务体系。

广阔的非住宅管理面积为IFM 业务提供了较大的发展空间。根据亿翰物研，2022 年我国整体物业管理市场规模约为355.53 亿平方米，同比增长6.7%，非住业态面积达到约135.1 亿平方米，同比增加15.17 亿方，同比增长12.65%，增量及增速均高于住宅物业（7.23 亿平方米，3.39%）。

根据中指院发布的《2023 中国物业服务百强企业研究报告》显示，目前我国IFM 服务市场需求规模约6260 亿元，预计到2026 年将增长到约10699 亿元，年均复合增长率达14.07%。

22 年物企业绩增速放缓，但创新型收入保持高速增长，头部物企布局IFM 业务。

22 年万物云旗下的“万物梁行”（与国际五大行之一戴德梁行联合成立）新增包含新能源、高端制造等领域的24 个500 强及独角兽企业客户，全年物业及设施管理服务收入达75.4 亿元，同比增长42.7%，其中来自第三方项目数量占比83.9%，收入贡献占比84.8%。

22 年招商积余设施公司打造先行示范，在 IFM 赛道强势发力，根据其公司年报，招商积余荣获“2022 年度全国ISO41001 项目实施优秀管理奖”，成为宁德时代最大的设施服务供应商，以及阿里、京东的核心供应商，报告期内新中标华为、美团等头部科技公司项目，在高端制造业 IFM 领域保持领先地位。

22 年金科服务、新城悦服务提供餐饮服务的收入分别为3.39 亿元、3.55 亿元，已成为重要的业务板块，同比增速分别高达334.29%、305.88%，业务仍处于高速发展阶段。

我们认为，随着经济的不断向好，大型企业对于IFM 的需求将日益旺盛，IFM 综合设施管理服务将会迎来更大的市场，此赛道也是头部物企未来重点发力的领域。

数据追踪（4 月24 日-4 月28 日）：

资金及交易追踪：

沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年4 月28 日，持有972.38 万股，较上周上涨14.74%，持股市值1.51 亿元。

港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年4 月24 日至4 月28 日，增幅最大的是新城悦服务，本周增幅2.15%。降幅最大的是建业新生活，降2.69%。持股比例最高为保利物业，为66.36%。持股数量最多为融创服务，为5.83 亿股。

投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。

风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。

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